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ビル管理における義務を把握しよう
ビル管理の必要性
ビルの部屋をほかの人に提供するにあたって、ビルの所有者ならびに管理者は利用者が快適に過ごせるように準備をする義務があります。もしビル管理をきちんと行わずに放置していると、ネズミやゴキブリが好き勝手に住み着くようになりかねません。また共用スペースの掃除をしなければ汚くなりますし、電球が切れても共用スペースの場合誰も交換はしてくれません。電球が切れてそのまま放置していると、利用者としてみれば不快な思いをするでしょう。
逆に言えば、このような問題点が現れる前に対策を前もって講じていれば、いつでも整理整頓がされてきれいな状態の建物を維持できます。きれいな状態で管理の行き届いたビルであれば、利用者は快適に過ごすことができ、セキュリティー対策も万全であれば、ビルの評価が高まり入居者も確保しやすくなる可能性が高いです。ビルの管理がきちんとしているかどうかで、今後どのくらい長い間収益物件として高い利益を出せるかの影響が変わってきます。
このように、ビル管理は場所を提供する所有者にとっては義務であり必要なことでもあります。もしビルを所有するのであれば、ビル管理の義務があり、どのような形で管理をすればいいかあらかじめ考えておく必要があります。ビル経営や運営をする場合、ビル管理をどのようの行うか、具体的な計画を立てておくことは大変重要な意味があります。
管理するにあたっての義務を把握しよう
ビルを所有している人にとって、ビル管理をすることは一種の義務になります。ビル管理に関するルールは法律でも定められていることなので、前もって確認しておきましょう。
建築物における衛生的環境の確保に関する法律というものがあります。一般的には「ビル管理法」という法律があります。その中で、一定規模以上の建物の管理に関する決まりが明記されています。ビルの中でも延べ床面積が3000平方メートル以上ある建物の場合、建築物環境衛生管理技術者という資格を持った人を1人常時置かないといけません。建築物環境衛生管理技術者という資格は聞きなれないかもしれませんが、俗にビル管理士という資格がそれに該当します。
ビル管理士とは、財団法人ビル管理教育センターが行う建築物環境衛生管理技術者試験に合格、もしくは建築物環境衛生管理技術者登録講習会の全課程を修了し良好な成績を得た人に公布されます。こちらの資格は国家資格となります。こちらの試験を受けるためには、一定の条件をクリアしなければなりません。映画館や劇場などの興行場・百貨店・集会場・ボーリング場などの遊技場・店舗・事務所・旅館・ホテル・学校などの維持管理に関する業務を2年以上行っている人が対象です。
維持管理とは空気調和・給水・給湯・排水・ボイラー・電気設備の管理や清掃・廃棄物処理、ネズミなどの防除が当てはまります。そして実務経験の「2年以上」とは、試験日の前日までで2年以上の実務期間があれば、この条件をクリアしたとみなされます。書類提出の段階で2年以上の実務期間が経過していないと、追加で実務従事証明書を提出してもらうように求められることもあります。
法定点検を行ってメンテナンスを
ビル管理を行うにあたって、法定点検を行う義務のあることも頭の中に入れておきましょう。法定点検とは法令などの制度に基づき設定される維持・保全事項について順守されているかどうかを点検することです。法定点検にはいくつかの項目があります。
まずは消防設備の点検です。施設の規模によって期間は異なりますが、点検防火対象物に該当すれば年に2回の機器点検と年に1回の総合点検を行う必要があります。給排水衛生設備は年に1回、貯水槽の点検を行うことです。夏場がレジオネラ菌などの雑菌が繁殖しやすくなります。もし細菌汚染されている水を飲んでしまった場合、下痢などの健康被害を引き起こすこともあります。エレベーター・エスカレーターの点検も保守点検と定期検査が法律で定められています。いずれもビルの移動で欠かせない設備なので、安全な運行を行うことがビルの管理者には求められます。電気設備点検は1か月に1回のペースで実施します。法定点検は年に1回行う義務があって、キュービクル内部の点検を実施します。この時館内の電気をすべていったんストップさせる必要があります。特殊建築物等定期調査はデパートやホテル、病院のような不特定多数の人が利用する建築物の場合、定期調査・検査報告制度の下でメンテナンスする必要があります。
このような建物で老朽化や設備の不備によって事故・災害が発生した場合、大きな被害の発生する恐れがあります。ですから定期的な調査・検査を行い、調査結果を報告しなければなりません。床面積が3000平方メートル以上の建物の場合、環境衛生点検を実施する必要があります。害虫駆除で年に2回・空気環境測定は2か月に1回のペースで実施する義務があります。このようにビルのメンテナンスをするためには、点検・検査を定期的に行う必要があります。
