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ビル管理の中で重要な建築設備定期検査の検査内容とその対策

ビルメンテナンスの重要性



不特定多数の人が利用する、商業施設やホテル、病院といった特殊建築物等には、メンテナンス業務を行う人が常駐していることが一般的です。メンテナンス業務と一言で言いますが、その業務内容は多岐にわたります。ビルが心地よく使えるように清掃や温度管理、ボイラー室の点検、備品の確認、電球の取り換えといった施設の環境整備の業務もメンテナンス業務の一つです。毎日ビル内を巡回してこれらの業務を行い必要に応じて清掃や交換業務を行ったり、不審者がいないかの確認をしています。そして、この巡回中に設備に不具合があれば修繕をしたり必要に応じて修繕依頼も行います。

ビルというのはどれだけ丁寧に取り扱っても人の出入りや風雨の影響で老朽化をしていくものですし、自動ドアやエレベーターといった機器の不具合が生じてしまうこともあるものです。また、万が一の時に備えて避難経路の確認と不備がないかのチェック、消火器のような消防設備の点検といった業務についても行っていくことが必要です。これらの設備点検業務というのは建築基準法で定められた定期調査や検査報告があり、専門の技術者によって行わなければならないとされています。このような建築設備定期検査についても法律に則って検査を行うのはもちろん、日々の巡回で早期に異変に気付き適切な対応をとることが重要です。

清掃や設備点検も、安全にそして気持ちよく施設を使用するのにはとても重要なことです。そして、それと同じく施設の不具合のチェックも重要なものです。施設を利用する来訪者はもちろん、施設のスタッフにとっても安心安全な環境を提供することは重要ですし、ビル内で事故が起きたり災害時の倒壊が起きたりすれば負傷者や死者が大量に出てしまう危険性もあります。そして、清掃状況や備品管理が悪くても避難経路が確保できずに二次被害を生み出す危険性があるので、日々のメンテナンス業務というのはどれをとっても重要なのです。



建築設備定期検査の内容



建築設備定期検査として行うべき調査・検査項目というのは4種類のものがあります。まずは不特定多数の人が利用する特定建築物については3年以内ごとに調査者が調査を行います。次に、これらの建物は毎年防火設備の検査が必要であり、報告義務もあります。さらに、換気設備や非常用照明、排煙設備や排水溝設備といった建築設備についても検査が必要であり、検査後は特定行政庁への報告が必要です。最後に、エレベーターやエスカレーター、昇降機についても毎年の定期点検が必要であり報告義務があります。このように建築基準法に基づく定期調査と検査報告には4つのものがあり、すべて一級建築士もしくは二級建築士、国土交通大臣の定める建築設備等検査員資格者証の交付を受けた人が検査をし、その結果の報告を行う必要があります。

具体的な点検内容として、換気設備は店舗等の室内の空気を新鮮に保つことができているか、運転異常や風量、防火ダンパーの確認、排煙設備は避難や消火活動の援助ができるよう、障害物の有無や腐食などの状態確認等が行われます。また、非常用照明装置は非常時に点灯するかの確認、照度の確認が行われ、給排水設備は給排水が適切に行われるよう、ポンプの運転や腐食、漏れといったものを確認します。

検査を行うことで素人ではわからない建物の異常を早期に発見することができたり事故を防ぐことができたりするというメリットがあります。そして、早めにわかり対策をすることができることにより修繕費用は発生するものの、早期に気づくことは維持管理の費用や修繕費用のコストを抑えることにもつながります。



建築設備定期検査 の依頼先



建築設備定期検査で取り決められている定期検査の内容については、すべてのビルメンテナンス会社でメンテナンススタッフが業務を担当できるわけではありません。やはり、一級建築士や二級建築士の多くは日頃は建築に携わるデザイン等の仕事を行っていることが多いです。メンテナンス業務というのは多岐にわたるために、業者によって得意分野や取り扱う業務の種類の差があることがあります。清掃や巡回、害虫駆除といった業務や保安業務は行うことができても、設備管理業務については業務対応街であるということもありますし、業務内容によっては有償というところもあります。そこで、メンテナンス業者がうけおう業務内容について細かなところまで確認をした上で依頼をすることが必要となります。

特に、建築設備定期検査についてはすべてのメンテナンス会社が請け負うことができるとは限りません。そこで、日頃のメンテナンス業者とは別に建築設備定期検査については依頼先を見つけるという方法もありますし、連絡先が複数になると面倒であるため全てを一括で依頼したいという場合には建築設備定期検査についても請け負うことができるメンテナンス会社に依頼するという方法もあります。これらは、メンテナンス業者の選定にあたって優先すべきことがビルオーナーによってことなります。24時間対応や全業務依頼可能であったりという業務内容への希望が優先な場合もありますし、費用を抑えることが優先な場合もあります。どちらも大事なことですから、総合的に判断して少しでも理想に合うところを選ぶことが重要です。



 
 
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